Кризис 2008 года резко изменил ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Если раньше арендодатели были, как правило, “на коне” и могли диктовать арендаторам практически любые условия, то сегодня не встретишь торгового центра, где бы не висело сакральное слово “Аренда”. Однако, прямо скажем, кабальные договоры, заключённые в 2007-2008 годах продолжают действовать.
Предприниматель С-ва заключила договор аренды нежилого помещения (торговой площади) с управляющей компанией ОАО “Ж-Ж” в 2007 году. Как это принято, договор был заключён сроком на 11 месяцев, причём С-ва ещё и была обязана провести чистовую отделку помещения, закупить элементы пожарной сигнализации, оплатить установку стеклянных стен… Всё бы, конечно, окупилось, хотя и не за один год, но грянул кризис, и покупателей в торговом центре “Ж-Ж” осталось немного. Продажи упали до уровня, когда работа оказывалась не просто в убыток, а её продолжение грозило банкротством предпринимателю.
При этом все обращения к ОАО “Ж-Ж” с просьбами как-то изменить договорённости по оплате помещения, учитывая, что ставки аренды резко упали, и новым арендаторам площади предлагаются чуть не втрое дешевле, все обращения были проигнорированы. ИП С-ва письменно потребовала от ОАО “Ж-Ж” расторгнуть договор. Но руководство торгового центра лишь посмеивалось: договор позволял творить с предпринимателем всё, что угодно.
В результате, ОАО “Ж-Ж” обратилось в арбитражный суд с иском к ИП С-ой о взыскании платежей и штрафных санкций.
Оказание юридической помощи ИП С-вой мы начали с составления претензии. ОАО “Ж-Ж” должно было учесть расходы на ремонт помещения, установку сигнализации и т.п. ИП С-ва требовала выплатить ей требуемую сумму. Конечно, и эта претензия результата не принесла.
Анализ договора аренды и прилагаемых к нему документов позволил выявить, что подписывая договор, руководитель ОАО “Ж-Ж” был не вправе распоряжаться данной собственностью, а следовательно, договор должен быть признан ничтожным. И, соответственно, стороны должны быть приведены в первоначальное положение. Прежде всего, это означает, что ИП С-ва должна получить назад все уплаченные по данному договору арендные платежи.
Арбитражный суд первой инстанции согласился с нашими доводами. ОАО “Ж-Ж” в иске было отказано, встречный иск удовлетворён.
До рассмотрения дела в апелляционной инстанции удалось договориться о мировом соглашении, которое С-ву устроило.
